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                美國房地產市場的十字路口

                新浪財經 市場要聞 2019-10-05 14:04:24 109 來源:sina.cn

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                這場購房者的支付危機始自于過去幾年房價的快速上漲,待售房屋供應始終緊張,新建房屋明顯不足,變成了一個惡性循環,加上更高的抵押貸款利率,這些合力在過去兩年內加劇了這個危機

                《財經》特派記者 金焱 | 文 發自華盛頓 蘇琦 |編輯

                美國房地產市場數據的疲弱,在最近半年引發了房地產是危機還是暫時放緩的討論。

                今年1月新屋開工情況有所反彈,讓持“美國房地產市場走強論”的人找到了支撐,但是2月份新屋開工數下降,在很大程度上逆轉了1月份11.7%的漲幅。

                美國商務部3月26日公布的數據顯示,美國2月新屋開工數量為116.2萬戶,不及預期的121萬戶,環比下滑8.7%。前值從123萬戶上修至127.3萬戶。同時,這是近八個月以來最大的環比跌幅。獨棟住宅的新屋開工數量環比下滑17%至80.5萬戶,創近一年來的低點,是拖累新屋開工數量下滑的主要因素。獨棟住宅建筑占據了美國住房市場的最大份額。

                此外,美國2月營建許可數量為129.6萬戶,同樣不及預期的130.5萬戶。前值從134.5萬戶下修至131.7萬戶。這意味著新住房的開發進度有所放緩。從地區來看,美國東北部、西部、南部地區新屋動工數分別下滑30%、19%及7%。僅中西部地區新屋建造情況較為樂觀,增幅為27%。

                美國商務部表示,惡劣的天氣可能是導致新開工住宅數量急劇下降的原因。但從長期來看,在前幾年經歷了強勁增長和價格攀升后,美國房地產市場在2018年開始緩慢而持續下滑。

                房地產市場一直是美國經濟好壞的一個關鍵指標。美國全國商業經濟協會3月25日公布的最新調查結果顯示,以美國國內生產總值衡量,美國今年經濟增長率將為2.4%的適中水平,2020年經濟增長僅為2%。這樣悲觀評估的背后因素包括,全球經濟增長放緩以及特朗普政府與幾個主要貿易伙伴之間持續的貿易沖突。

                (美國房地產行情的低迷,拖累銀行業、制造業等許多行業疲軟。圖/視覺中國)

                美聯儲在剛剛結束的3月議息會議后宣布,維持聯邦基金基準利率在2.25%-2.5%的區間水平不變,并暗示今年不會再加息。美聯儲立場和態度轉變背后的原因,美聯儲主席鮑威爾指出,2018年9月以來的數據表明,美國經濟增速的放緩程度超過預期。同時,全球增速疲軟,可能會對美國構成逆風影響。

                華爾街分析師戴夫·克蘭茲勒(Dave Kranzler)對《財經》記者說,美聯儲政策轉向、尤其是如此突兀地轉向,唯一的原因是美聯儲通過其獲得的數據——他們有比公眾更為全面的數據——得出結論,美國的經濟狀況比他們愿意公開承認的要糟糕得多。

                美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors,NAR)定量與商業研究總監喬治·拉蒂烏(George Ratiu)對《財經》記者說,由于可用庫存明顯短缺以及負擔能力下降,美國住房市場一直在努力應對強勁的逆風影響。2018年現房銷售量與前年相比下降了3.1%,因為買家找不到足夠的、能負擔得起的住房。

                房地產市場的逆風

                警報開始響起是在2018年6月。

                去年6月美國平均住房需求同比下降9.6%,房價雖然繼續攀升或保持高位,但交易量有所回落,且連續第四個月出現年度下跌。紐約等地的房價增速放緩明顯,紐約房價同比跌幅最大,自2018年3月以來漲幅連續五個月收窄,曼哈頓地區的房價跌幅最深。按季度計算,二季度全美住房購買量下降了18%。

                高端房地產市場出現滑坡的同時,康涅狄格州等地人們選擇租房等來避免陷入房地產市場崩盤,高端房屋租賃市場中,人們愿付每月1萬美元的租金租房,他們等著房價觸底時入市。到2018年夏末,美國東海岸一些地區租金大幅上漲,而住房銷售額急劇下降。

                房地產銷售數據的走弱伴隨著按揭利率的不斷抬升,根據美國房貸銀行家協會(The Mortgage Bankers Association)的數據,2018年11月,美國30年期平均固定抵押貸款利率升至5.17%,是2009年9月以來的最高水平。人們那時擔心抵押貸款利率持續升高至6%,那是2008年12月的水平,是房地產市場的疼痛閾值。按揭利率飆升的結果是,美國新抵押貸款申請降至2014年12月以來的最低水平。

                到了2018年底,數據明顯惡化,導致對房地產市場接近周期尾部的擔憂。盡管到了2018年12月,美國住房抵押貸款利率有所下降,但房地產市場仍然疲軟。2018年12月房屋開工率下降11.2%,經季節性調整后為107.8萬套,是自2016年9月以來的最低水平。2018年11月數據被下調至121.4萬套,而非之前報告的125.6萬套。其他住房數據也令人感到悲觀。2018年12月美國房屋銷售下跌6.4%,跌至近六年來最低水平。2018年全年,現有住宅房屋銷售量比上年下降3.1%至534萬套,達到2015年以來最低水平。

                2018年12月美國FHFA房價指數環比增長0.3%,低于預期的0.4%。美國12月標普/凱斯席勒20大城市房價指數同比增長4.18%,為四年來最小增幅。同月全美房價同比增長4.7%,創2015年以來最慢增速。2018年四季度,住宅投資占國內生產總值的比重下降3.5%,創下連續第四個季度下降。更令人擔憂的是,以往排名在美國領先的西雅圖和舊金山市房價同比增幅放緩,環比還出現了下降。

                轉眼到了2019年,籠罩在房地產市場上空的陰云仍未散去。NAR公布的數據顯示,2019年1月成屋銷售總數年化494萬戶,打破了去年12月所創的2015年11月以來最低水平,市場本來預期將從12月的499萬戶增至500萬戶。12月戶數此次上修至500萬戶,因此,1月成為三年多來首個年化銷售低于500萬戶的月份。約占全國住房銷售量九成的現房銷售不增反降,連續第二個月刷新三年多來最低水平,同時房價漲幅為將近七年來最小。

                到了2月,美國房地產市場依舊低迷。作為未來經濟活動的一項重要指標,2月美國新房建設許可數量同比下降1.6%,至129.6萬戶,顯示房屋開發商對未來房地產市場預期并不樂觀。

                美國房地產市場是危機還是疲軟仍有爭議,但各方能達成共識的是,美國房地產市場短期內重現繁榮的可能性并不大。

                陷入危機還是轉危為安?

                美國房地產走到這一步,有人口結構的因素:美國嬰兒潮一代人正在退休,而千禧一代作為購房主力的購買意愿并不強烈,加之購房稅后支出增加、銀行放貸謹慎、抵押貸款利率未來有望抬升等因素,導致美國住房市場需求整體疲弱。

                即使長期抵押貸款利率下滑有可能吸引更多買家入場,并刺激建筑商加大房屋建設,但房屋建筑商面臨著一系列困境,如地價昂貴等使房屋建造成本上升、勞動力短缺、監管收緊等障礙。此前,美國住房建筑商協會公布的3月NAHB房屋市場指數為62,略低于預期值。之前該數值曾連續兩個月上漲,這同樣表明房屋開發商此前的樂觀情緒在逐漸走低。

                對美國房地產市場有長期觀察的大衛·哈吉斯(David Haggith)在2007年時是房地產經理,通過行業觀察結果和數據分析,他相信美國住房市場正處于災難性崩潰的邊緣。那些房地產經紀人都覺得他瘋了,唯一他的家人聽了他的勸,在房價崩潰前三個月賣掉了一直舍不得出手的房子。

                現在哈吉斯相信,一場房地產危機2.0版正在到來——他對《財經》記者解釋說,所謂2.0版是相對于上次房地產泡沫破滅的2007年-2009年危機而言,那次房地產危機始于美國,也幾乎僅限于美國。現在的2.0版危機則在美國、加拿大、澳大利亞、英國等地同時發生。

                在哈吉斯看來,考慮到市場下降的程度和下降的速度,2018年-2019年美國房地產市場崩潰的2.0版本幾乎是不可避免的,而整個美國提到房地產人們的情緒都非常糟糕。

                即使不相信形勢嚴峻到了美國在經歷一場房地產危機的地步,悲觀者認為就算是房地產市場現在已經觸底,但這并不影響美國經濟停滯的可能,或者在今年更晚時變得更糟。如果房地產銷售不佳,今后數月,美國房地產的價格可能都是螺旋向下的。

                克蘭茲勒指出,美國住房建筑商LGI Homes的報告表明,其1月份的住房交付量延續了同比下降的趨勢,另一個住房建筑商Toll Brothers的新訂單報告令人震驚的24%的減少。

                樂觀者則認為,住房市場正在降溫,但美國房地產市場出現大危機的可能性并不大。盡管當前美國名義房價已經突破2007年的高點,但剔除通脹后的實際房價漲幅并不大,且過去的十幾年時間里居民收入也在增加,也可以部分解釋房價的漲幅。另一方面,美國每一輪房地產市場出現泡沫化,都伴隨著房屋空置率的提升,但本輪美國房地產空置率一路向下,且當前仍在歷史低位區間,也說明泡沫化程度并不高。

                如果真的有房地產危機,對美國來講,數據公司Real Capital Analytics高級副總裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)對《財經》記者說,過去持續到現在的房地產危機更是一場買不起房的支付危機。

                這場購房者的支付危機始自于過去幾年房價的快速上漲,待售房屋供應始終緊張,新建房屋明顯不足,變成了一個惡性循環,加上更高的抵押貸款利率,這些合力在過去兩年內加劇了這場危機。有數據顯示,到2018年底,對于一個典型的美國家庭來說,新房和現房銷售中僅有56.6%是可以負擔得起的。

                這場支付危機使建筑商也不敢怠慢。住房建筑商Toll Brother負責人就指出,可支付性是他們必須注意的事情,該建筑商的平均銷售價格在持續上漲,比五年前大約上漲了7萬美元,這不是每個購房者的財力能夠滿足的。

                盡管近期房價有所下跌,但仍處于相對高位,有評論指出,令人困擾的是,即使30年按揭利率只有4.5%,美國人也買不起房。即使通脹回升,美聯儲若要避免樓市崩盤可能也別無選擇,只有保持利率不變。

                美國房地產牽連了太多重要的經濟部門,從銀行業、制造業、大宗商品到國際貿易、運輸、消費者的支出等等。美國房地產是陷入更大的危機,還是全身而退,還是會更加欣欣向榮,仍是未知數。

                (本文首刊于2019年4月1日《財經》雜志)

                責任編輯:賈振飛 2031864307


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                關鍵詞標簽:美國,房地產市場,路口

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